消費税増税 10%?・・

消費税率引き上げ(来年4月予定)住宅にかかる消費税も10%にUP?
土地価格は非課税ですが建物価格に課税されるため、住宅価格もその分UP。消費税は引き渡し時点で課税されるので、2017年4月以降に引き渡しを受ける住宅は原則として増税後の税率が適用されます。
ただし、注文住宅を建てる場合など、購入者による注文が可能な新築住宅については経過措置の対象となります。
増税の半年前の2016年9月30日までに契約をした場合は、引き渡しが2017年4月以降でも8%の税率が適用されます。
2016年10月1日以降の工事請負契約で2017年3月31日までに引き渡しが完了すれば8%の税率が適応されます。
※税制面では①住宅ローン減税は10年間にわたって年末ローン残高の1%に相当する額が所得税などから戻ってきます。
ローン残高の上限が4000万円なので、最大で毎年40万円10年間で400万円の税金が戻ってきます。
(認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は5000万円)
すまいる給付金もあります。もらえる額は年収に応じて現在は最大30万円ですが消費税が10%適用される場合は最大50万円にUP。
ただし、2019年の6月の引渡し入居が期限です。
贈与税の非課税枠、親、祖父母からの援助、現在非課税枠700万円ですが2016年10月1日から2017年9月30日までの契約で消費税が10%が適応される場合は2500万円にUP。
(省エネ、耐震性など一定の基準を満たせば非課税枠は500万円加算されます)
贈与税には毎年110万円の基礎控除があり、住宅資金の非課税枠と併用できますので消費税10%の場合は、最大で2610万円まで贈与税がかからないことになります。
2017年10月1日以降は非課税枠は圧縮される方向にあります。

※2016年1月~2017年9月までの契約締結期間
  住宅資金非課税限度額は良質な住宅用家屋1200万円・・・左記以外は700万円


 2013年を境に2年連続で新車販売台数も減少している状態で、クルマ離れが年齢層関係なく広がりつつあるように感じます。所得も右肩上がりではない原状・・・クルマ社会でクルマが生活の一部ではありますが、駅近くに住居を構えなくても、タイムズのように必要に応じた使い方、新しい若い世代には将来所有ではなく、間違いなくリースの方向になるように感じますが如何なものでしょうか?

akira.S

リバースモーゲージ・・

『 リバースモーゲージ 』
自宅を担保にして老後資金を借りることができるローン商品で担保不動産を自分の死後に売却して一括返済する。
55歳、60歳など一定年齢以上の人を対象に銀行が融資する商品。利用者は初めに自宅の土地、建物を担保として銀行に差し入れ現金が必要になったら、銀行が定めた金額の範囲内で借り入れることができる。亡くなった後、遺族などが手続きをして担保不動産を売却し、その代金で一括返済する。子供がいない夫婦など死後に家は不要という世帯が、ゆとりある老後生活のために現金を借りるための商品。60歳以上のリタイア世帯の家計が赤字になれば貯蓄を取り壊してしのいでいくようになります。
蓄えが尽きると・・・。で、住み続けながら家を現金化できるリバースモーゲージ。
※注意点は、想定以上に長生きする可能性、かさむ生活費に充てるため借り入れを重ねれば、早い時期に限度額に達してしまう。限度額は土地評価額の50%に限られる。
長生きしても生活費を賄えるか?
地価下落、市況が悪化して銀行が担保不動産の評価額を引き下げれば、借入残高を下回る=担保割れ・・・差額分の返済を求められる。金利上昇も・・・。適応金利は変動型が一般的で現在3%前後の金利が将来もし上がれば、利息負担はより重くなる。
いざという時に備えるためにも現金化の方法を事前に考えておきましょう。
子供が独立して部屋数の多い家が必要でないのであれば家を売り、小さなマンションを買うのも一案かも?売却の差額分はこれからの生活費に回せますからね!

akira.S

自宅売却・・譲渡損失!

◎ 居住用財産の譲渡損失に関する特例(買い換え)
マイホームなど不動産を売却して損失が出た場合その損失を他の所得から差し引ける特例です
・譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡損益
・建物取得費は新築購入取得価格から減価償却費相当額控除して求めます。
・譲渡した年の1月1日において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること。
・買い換え試算を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において買い換え資産にかかわる住宅ローン(償還期間10年以上)があること。
◎ 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
・損益通算とは、譲渡所得、不動産所得等の計算上生じた損失を給与所得などの所得と相殺することをいい、繰越控除とはその相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することを言います。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件を満たしていれば適用されます。
・売却した年の税金(損益通算)給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付されます。・住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されます。損益通算により翌年の住民税は所得税同様ゼロになります。
・2年目以降の税金(譲渡損失の繰越控除)売却した年の譲渡損失で引ききれなかった損失は翌年以降3年間その年の給与所得から順次控除されます。
※ケースによりますが、売却した年から4年目までは、課税所得がゼロになり所得税が発生しない場合があります。各年の所得税もゼロになる場合があります。住民税も1年遅れでゼロになる場合があります。5年目は繰越控除が適用できなくなりますが、買い換えた物件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになります。
・・ケースにより課税所得等が変わりますので詳細に関しては各税務署の窓口でご確認ください、個別でご相談の場合は予約が必要となります・・・譲渡所得の申告のしかた等、国税局HPからダウンロード出来ます。
※ 買い換え等予定?お考えの方は是非国税局のHPでご確認ください。


akira.S

ZEHとは・・・・・・

ZEH・・とは ゼロ・エネルギー・ハウス

地震の多い日本で安全に暮らすには、耐震性能の高い住まいが安心と言う
意識が高まりますね。高品質で高耐久性の住まいに長く住むスタイルが標準に
なりつつ・・・。

スマートハウスとは家庭内のエネルギー消費が最適に制御された住宅。
・建物の構造を高断熱、高気密にし、利用する設備も省エネ性能の高い
ものにし、消費電力を抑えるよう工夫されていること。
・太陽光発電や燃料電池などエネルギーを創りだす、創エネ設備を備えて
いること。
・創りだすエネルギーを備えておき、停電などの非常時に活用できる蓄電池
装置が設置されていること。
上記の機能をスマートメーターや家庭用エネルギー管理システム【HEMS】
によって総合的に管理、制御してエネルギー消費を最適化する。
スマートハウスは自然災害に見舞われたときにも効果を発揮します。
たとえば大地震で停電になった場合でも太陽光発電や家庭用蓄電池に
よって、一定期間生活を維持するのに最低限必要な照明、家電製品を
利用することができます。
※化石燃料や原子力エネルギー、水力、風力、太陽光などの自然から
得られるエネルギーの消費量がゼロになる住宅。
住宅の断熱性能などを高めることでエネルギー消費量を抑えるとともに、
太陽光発電設備などを設置することで
差引のエネルギー消費量をゼロ以下にする

・・使うエネルギー・・
エアコン・給湯・家電・調理器具・照明・換気など・・・


・・省エネ・・
高断熱・高気密・HEMSの導入など・・・


・・創エネ・・
太陽光発電など・・・


・・・・・ネット・ゼロ・エネルギーハウス(ZEH)も、近い将来、
新築住宅に標準となれば素晴らしいですね・・・・・

akira.S

マンション建て替え・・

所有者合意3分の2で・・!!
※景気への波及効果、民間の建設投資をうながし経済成長を狙う・・・。

大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数を、現在の8割以上から
3分の2へと引き下げる。政府は通常国会に【都市再生特別措置法】の改正案を提出し
平成28年早期導入を目指すようです。都市再生法の改正で、市町村などの自治体が
再生開発事業と位置付けることを条件に、所有者の3分の2が合意すれば建て替え
られるようにする。再開発でマンションを高層化すれば、空いた土地を有効活用できる
敷地内に介護施設、保育所、商業施設を併設することなどを想定しています。大阪駅
周辺など全国63ヵ所を指定している【都市再生緊急整備地域】では、課税標準ベース
で固定資産税と都市計画税を5年間半減、不動産取得税も2割減額されます。

今後建て替えを迫られるマンション等が急増し空家も多くなり建て替え需要も拡大する。
マンションを建て替えやすくし、経済を活発にしたい。やはりここにも住民の高齢化が
課題ですね。


akira.S
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