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自宅売却・・譲渡損失!

◎ 居住用財産の譲渡損失に関する特例(買い換え)
マイホームなど不動産を売却して損失が出た場合その損失を他の所得から差し引ける特例です
・譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡損益
・建物取得費は新築購入取得価格から減価償却費相当額控除して求めます。
・譲渡した年の1月1日において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること。
・買い換え試算を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において買い換え資産にかかわる住宅ローン(償還期間10年以上)があること。
◎ 居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除
・損益通算とは、譲渡所得、不動産所得等の計算上生じた損失を給与所得などの所得と相殺することをいい、繰越控除とはその相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することを言います。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件を満たしていれば適用されます。
・売却した年の税金(損益通算)給与所得より大きな譲渡損失があるのでその年に源泉徴収された所得税は確定申告により全額還付されます。・住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されます。損益通算により翌年の住民税は所得税同様ゼロになります。
・2年目以降の税金(譲渡損失の繰越控除)売却した年の譲渡損失で引ききれなかった損失は翌年以降3年間その年の給与所得から順次控除されます。
※ケースによりますが、売却した年から4年目までは、課税所得がゼロになり所得税が発生しない場合があります。各年の所得税もゼロになる場合があります。住民税も1年遅れでゼロになる場合があります。5年目は繰越控除が適用できなくなりますが、買い換えた物件の住宅ローン控除がこの年から適用できるようになります。
・・ケースにより課税所得等が変わりますので詳細に関しては各税務署の窓口でご確認ください、個別でご相談の場合は予約が必要となります・・・譲渡所得の申告のしかた等、国税局HPからダウンロード出来ます。
※ 買い換え等予定?お考えの方は是非国税局のHPでご確認ください。


akira.S
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